Grundstück-
gewinnsteuer: Grundsätze und Optimierungs-
möglichkeiten
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft unterliegt beim Verkäufer grundsätzlich der Steuerpflicht. Als Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem Veräusserungspreis der Liegenschaft und deren anrechenbaren Anlagekosten. Für die Steuererhebung ist stets der Kanton zuständig, in dem sich das Grundstück befindet. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die Systematik sowie einige Steueroptimierungsmöglichkeiten auf.
PDF herunterladenKantonal unterschiedliche Grundstückgewinnsteuersysteme
Für die Besteuerung der Grundstückgewinne gelangen zwei Systeme zur Anwendung:
- Monistisches System: Alle Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, die sowohl auf Gewinnen natürlicher als auch juristischer Personen erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine Sondersteuer, d.h. der Wertzuwachs des Grundstücks wird für die Staats- und Gemeindesteuern ausschliesslich von dieser Steuer erfasst.
- Dualistisches System: Nur die bei der Veräusserung von Privatvermögen natürlicher Personen erzielten Grundstückgewinne unterliegen der Sondersteuer. Hingegen werden Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst und zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.
Die Kantone ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU wenden das oben beschriebene monistische System an, die übrigen Kantone das dualistische System (GE hat ein Sondersystem). Bei Grundstückgewinnen des steuerlichen Privatvermögens erhebt der Bund keine Steuern.
Steueraufschiebende Veräusserungen
Die Kantone haben für bestimmte Tatbestände einen Steueraufschub zu gewähren. Das heisst, die Besteuerung des Gewinns erfolgt nicht unmittelbar, sondern wird bis zur nächsten steuerbaren Handänderung aufgeschoben, zum Beispiel:
- bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung;
- bei Eigentumswechsel unter Ehegatten (nicht aber bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern);
- bei Ersatzbeschaffung von ausschliesslich selbstbewohntem Wohneigentum;
- bei Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen;
- bei Umstrukturierungen im Geschäftsvermögen.
Wie setzt sich der Veräusserungswert zusammen?
Der Veräusserungswert setzt sich aus dem Veräusserungspreis, vermindert um die Verkaufsnebenkosten wie Grundbuchgebühren, Notariatskosten, Maklergebühren, etc. zusammen.
Welche Kosten sind als Anlagewert zu berücksichtigen?
Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis, den Baukosten sowie den wertvermehrenden Aufwendungen zusammen. Wertvermehrend ist beispielsweise der Neubau eines Wintergartens, eines Pools oder eines neuen Carports. Die meisten Kantone haben speziell dafür Abgrenzungskataloge aufgesetzt, in welchen die verschiedenen Arbeiten und deren wertvermehrenden Aufwendungen aufgeführt sind. Wurden Aufwendungen bereits bei der Einkommenssteuer als Unterhaltskosten in Abzug gebracht, können diese bei der Grundstückgewinnsteuer in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Liegt der Erwerb der Liegenschaft schon mehrere Jahre zurück, können in verschiedenen Kantonen Ersatz- oder Hilfswerte herangezogen werden (Steuer- oder Verkehrswerte im Zeitpunkt des Erwerbs oder eines bestimmten Zeitpunkts).
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Als Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem Veräusserungspreis der Liegenschaft und deren anrechenbaren Anlagekosten. Auf Gewinne, welche kurzfristig erzielt werden, wird in vielen Kantonen ein Zuschlag erhoben (Spekulationszuschlag), während auf solche, die erst nach langer Besitzesdauer anfallen, in der Regel eine Ermässigung gewährt wird. In der Regel wird ein progressiver Steuersatz angewandt. Einzelne Kantone wenden dagegen einen proportionalen oder sogar mit nach Besitzesdauer degressiven Steuersatz an.
Ausgewählte Beispiele bzw. besondere Fälle
- Die Veräusserung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften können als grundstückgewinnsteuerpflichtige Transaktionen qualifizieren (sog. wirtschaftliche Handänderung).
- Eine entgeltliche und dauernde Belastung von Grundstücken können die Steuerpflicht auslösen.
- Bei Transaktionen von Grundstücken des Selbständigerwerbenden oder Liegenschaftenhändlers ist besondere Vorsicht geboten. So wird der Gewinn in Kantonen mit dem dualistischen System mit der ordentlichen Einkommenssteuer abgerechnet. Neben der Steuerbelastung sind stets auch die AHV-Beiträge geschuldet.
- Die Überführung von Grundstücken des steuerlichen Geschäfts- ins Privatvermögen kann eine enorme Steuerbelastung auslösen ohne dass ein Liquiditätszufluss aus der Transaktion erzielt wird.
- Bei einer Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen gelten kantonal unterschiedliche Rahmenbedingungen, welche es zu beachten gilt.
- Der Erwerb oder die Überführung von Grundstücken über oder in eine Kapitalgesellschaft kann im Einzelfall steuer- und rechtliche Vorteile aufweisen, ist aber nicht in jedem Fall geeignet bzw. zu empfehlen.
Konkretes Vorgehen bzw. Optimierungsmöglichkeiten
Jede Grundstücktransaktion ist einzigartig und bedarf einer individuellen Prüfung:
- Es empfiehlt sich, bereits vor dem Verkauf die möglichen Steuerfolgen im Detail zu prüfen. Mit den Steuerbehörden können geplante Transaktionen bereits vorbesprochen oder verbindlich festgelegt werden (sog. Steuerruling).
- Die kantonalen Bestimmungen können abweichend ausgestaltet sein und sind somit im Detail zu beachten.
- Allfällige Steuerbefreiungs- oder Aufschubstatbestände sind stets sorgfältig abzuwägen.
- Bei langen Haltedauern kann ein gegenüber dem Kaufpreis höherer Ersatz- oder Hilfswert geltend gemacht werden.
- Bewahren Sie die Grundstückverträge, Rechnungen von wertvermehrenden Investitionen sowie Kauf- und Verkaufsnebenkosten sorgfältig auf. Anrechenbar sind in der Regel nur belegbare Kosten.
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Von der ersten Analyse einer möglichen Grundstücktransaktion, bis hin zum abgeschlossenen Grundstückgewinnsteuerentscheid stehen Ihnen unsere Experten gerne zur Seite.
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